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施設・住まい東京都生協連 地域密着の新複合施設2017年4月 3日07時00分

 サ高住・GH・スーパーなど

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 東京都生活協同組合連合会(東京都生協連)は昨年11月、築40年以上で老朽化のすすむ会館を建て直し、住まい・介護・医療等を提供する新会館を中野区に建設した。

 新会館は9階建てで、1、2階にはスーパーマーケット(コープ)を構える。3階は事務所と貸会議室、4階には居宅介護支援と訪問介護(コープみらい中野介護センター)、訪問看護(上高田訪問看護ステーション)、同生協連運営の地域交流スペースや厨房を置く。

 5階はグループホーム(パルシステム東京)が2ユニット(18人)。6~9階はサービス付き高齢者向け住宅(コープみらいえ中野)が52室(61人)。サ高住フロアのうち6階は「介護型」とし、居室に浴室がなく共同の一般浴と機械浴を設置している。

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 同施設のプロジェクトマネジャーを務める、同生協連の野口孝氏は「通常、生協連は各会員生協への支援事業がメイン。施設、しかも複数の事業者が入るような運営は初めてだ」とし、地域に開かれ、地域に寄り添う生協を実感してもらう場所にしたいと強調する。

 地域交流スペースは地域に開かれた形の一つ。カフェスペースを設け、誰でも気軽に立ち寄ることができる。イベント、講座などで団体の利用も可(無料、要予約)。子ども向けに絵本やおもちゃなども置く。

構想から建築まで「経営視点」 で一括管理

 同施設の構想・設計・建築等においては、プロジェクト全体を発注者・経営者の立場で管理する「コンストラクション・マネジメント」(CM)を導入。施設の仕様やサービスの運営方針・内容を具体的に定めておくことで、工期遅延や予算超過などを防止することができる。

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 今回、CMのノウハウを提供したのはプラスPM(大阪市、木村讓二社長)。大型の病院などを中心に、これまで国内200件以上のマネジメントに携わってきた実績をもつ。木村社長は「当初の予算と実際の工事発注金額に差が出る最大の要因は、発注者側が建築の専門家でないため明確な方針が出せないこと。耐震強度の設定や設備の要求水準が分からず、介護施設の運営ノウハウがないことから、過剰な仕様を求めていることがある」と説明。「設計・建設業者に競争原理を働かせ、良い品質を安く提供するための支援を行うのがCMの役割となる」と話す。同施設の場合、建設費が高騰した時期に重なったが、当初の予算内で完成することができた。

 今回、特徴なのは構想前段の市場調査から関わった点。同社企画営業部の米田斉氏は「特養などの社会福祉事業も選択肢の一つだったが、地域ニーズ調査ではそれよりも『在宅での生活の継続』が色濃く出た」と、サ高住運営に至った経緯を述べる。募集を開始してみると7~9階の「自立型」フロアは即満床に。夫婦で住み替えるケースが多い実態を踏まえ、9室用意した2人部屋もすぐに埋まったという。

 自立の入居者が多いため、4階の厨房から提供する食事サービスの利用率は1割程度にとどまるが、厨房の設置目的は別のところにあると米田氏。「サ高住に住む方の食事ニーズはもともと見込んでいない。今後、地域に向けた配食サービスに取組む」と事業展開を明かす。

動線に配慮した構造

 このほか、ハード面では、使用目的別にエレベータを6基設置し入居者・地域住民・職員の動線が混在しないようにした点も特徴。サ高住とグループホームの入居者が同じエレベータにならないためのフロア別専用機や、コープ来客者向けの1~2階専用機、さらにごみや汚物の運搬・処理の専用機も設けている。

 また、同施設は防災拠点にも指定。災害発生時は、自家発電設備で防災拠点として機能を保つことができ、都防災部の無線も入る。

 野口氏は「建物自体は50年もつが、居住者がいる限り建てっぱなしは許されない」と述べ、5年・10年後の改修への積立てもマネジメントに組み込んでいると話す。「常に新鮮さを提供する視点で取組み、施設と生協の価値を高めていきたい」。

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